Cómo recuperar una vivienda prestada a un familiar que no quiere irse en España

El parentesco no sustituye al título de ocupación

El punto central no es si quien vive en la vivienda es hijo, hermano, expareja u otro familiar, sino qué derecho tenía para ocuparla y si ese derecho sigue vigente. También debe comprobarse quién puede pedir la entrega: puede ser el propietario, pero también un usufructuario u otra persona que tenga un derecho actual a poseer.

La falta de contrato escrito no convierte automáticamente la situación en precario. Un comodato puede haberse pactado verbalmente y su existencia puede acreditarse mediante mensajes, correos, testigos u otros documentos. Por eso conviene reconstruir qué se acordó: si la cesión era temporal, para una finalidad concreta o simplemente una autorización familiar sin condiciones definidas.

Cuándo puede pedirse la devolución

Si hubo comodato

El comodato es un préstamo de uso esencialmente gratuito. Si la vivienda se prestó para un uso concreto o durante un plazo determinado, la regla del Código Civil común es que el comodante no puede exigir su devolución antes de que concluya ese uso o plazo. La excepción es la necesidad urgente de la vivienda por parte del comodante, en los términos del artículo 1749 del Código Civil.

Cuando no se pactó duración ni uso determinado, y tampoco resulta determinado por la costumbre del lugar, el artículo 1750 permite al comodante reclamar la vivienda a su voluntad. Si se discute si existía un plazo o una finalidad concreta, la prueba de esos extremos puede ser decisiva.

Si hubo mera tolerancia o no se acredita un título vigente

La jurisprudencia del Tribunal Supremo distingue el comodato del precario atendiendo, en especial, a si hubo un negocio jurídico de cesión gratuita con plazo o uso concreto. Si no se acredita ese acuerdo o sus elementos, la ocupación puede calificarse como precario.

En ese supuesto, el dueño, usufructuario u otra persona con derecho a poseer puede valorar la acción de recuperación de la plena posesión de una finca cedida en precario, prevista en el artículo 250.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La oposición expresa del titular a que continúe el uso es una prueba relevante para mostrar que la tolerancia ha terminado, pero la calificación final dependerá de los hechos acreditados.

Si existe otro derecho sobre la vivienda

La solución puede ser distinta si hay arrendamiento, usufructo, nuda propiedad, copropiedad, herencia indivisa, una resolución judicial de familia u otro título. Una resolución de familia puede afectar a quienes fueron parte en ese proceso, pero no crea necesariamente un título oponible frente a un propietario ajeno a esa relación. Estas situaciones requieren revisar los documentos concretos antes de elegir una acción.

Pasos prácticos antes y después de pedir la vivienda

1. Reunir el título que permite reclamar la posesión. Escritura, nota simple si procede, título de usufructo, adjudicación hereditaria u otro documento que acredite el derecho actual a poseer.
2. Ordenar la prueba del acuerdo familiar. Conviene conservar contrato, mensajes, correos, transferencias, comunicaciones y posibles testigos que aclaren si hubo gratuidad, plazo, finalidad o condiciones de la cesión.
3. Requerir la devolución por un medio que deje constancia. El requerimiento debe identificar la vivienda, explicar la posición de quien reclama y pedir la entrega. Un burofax, un requerimiento notarial u otro medio que acredite la recepción o el intento de entrega puede resultar útil.
4. Realizar y documentar la actividad negociadora previa cuando sea exigible. Desde el 3 de abril de 2025, los procesos declarativos civiles están sujetos con carácter general a este requisito. En una acción declarativa de precario del artículo 250.1.2.º LEC, debe prepararse normalmente un intento documentado de negociación, salvo que la pretensión encaje en una excepción legal.
5. Valorar la demanda adecuada si no hay entrega voluntaria. La acción de precario se tramita por juicio verbal cuando quien demanda tiene derecho a poseer y quien ocupa carece de título vigente o tiene un título de peor derecho. Si existe un comodato vigente u otra controversia compleja, puede ser necesaria otra acción.
6. Aportar una prueba coherente con la acción ejercitada. Serán relevantes el derecho a poseer, la gratuidad de la ocupación, el alcance de la autorización, el requerimiento de devolución, la falta de entrega y las alegaciones del ocupante.

MASC: negociación previa antes de la demanda de precario

La actividad negociadora previa puede consistir, entre otras alternativas, en negociación directa, mediación, conciliación, opinión de una persona experta independiente u oferta vinculante confidencial. No basta con afirmar que se intentó: debe poder acreditarse documentalmente el medio empleado y su resultado.

Si no hay primera reunión o respuesta, el intento puede darse por terminado sin acuerdo cuando transcurran treinta días naturales desde la recepción de la solicitud. Si la negociación llegó a comenzar, puede terminar sin acuerdo por el transcurso de tres meses desde la primera reunión. La documentación debe guardar una relación sustancial con el objeto del litigio posterior.

La tutela sumaria de la tenencia o posesión del artículo 250.1.4.º LEC figura entre las excepciones legales al requisito, pero no debe confundirse automáticamente con la recuperación de finca cedida en precario del artículo 250.1.2.º LEC.

Tribunal competente y prueba necesaria

La reclamación relacionada con la vivienda debe plantearse ante el órgano civil del lugar donde esté situada. Tras la reforma organizativa, la referencia ordinaria es la Sección Civil del Tribunal de Instancia correspondiente, aunque la denominación y distribución interna pueden depender de la implantación en cada partido judicial.

La prueba no se limita a la escritura. En un conflicto de este tipo pueden ser importantes:

• el título de propiedad, usufructo o derecho actual a poseer;
• el contrato de comodato, si existe, y cualquier documento sobre su duración o finalidad;
• mensajes y comunicaciones sobre el permiso de uso y su carácter gratuito;
• el requerimiento de devolución y su justificante de recepción o intento;
• la documentación del MASC;
• resoluciones judiciales familiares o hereditarias que puedan afectar al uso;
• prueba de las personas que ocupan la vivienda y de sus alegaciones sobre gastos, mejoras o derechos de posesión.

La valoración de la prueba corresponde al tribunal. Tener un título de propiedad es relevante, pero no evita analizar si existe un derecho de posesión previo o concurrente que deba respetarse.

Hechos que pueden cambiar la solución

• Que se pruebe un plazo, una finalidad concreta o una condición aún no cumplida del comodato.
• Que la ocupación sea un arrendamiento y no una cesión gratuita.
• Que quien reclama sea nudo propietario, copropietario o heredero, y otra persona tenga un derecho actual de uso o posesión.
• Que exista una resolución judicial de familia, un derecho real o una situación de coposesión hereditaria.
• Que la vivienda esté en un territorio con Derecho civil propio. El Código Civil común no debe aplicarse de forma automática en Cataluña, Aragón, Baleares, Galicia, Navarra, País Vasco u otros territorios con especialidades civiles.
• Que se alegue usucapión o prescripción adquisitiva y existan hechos que permitan discutir el concepto posesorio.

¿Puede el familiar adquirir la vivienda por llevar años en ella?

No basta con vivir durante muchos años en una vivienda familiar. Para la usucapión, la posesión debe ejercerse en concepto de dueño, de forma pública, pacífica y no interrumpida. En el régimen común, la usucapión extraordinaria de inmuebles exige treinta años de posesión no interrumpida y no requiere título ni buena fe.

Una ocupación tolerada como familiar no equivale por sí sola a posesión en concepto de dueño. Si se plantea esta alegación, importará especialmente cómo comenzó la ocupación, qué actos se realizaron durante ella y si existió una oposición eficaz del titular. Puede ampliarse esta cuestión en la guía sobre requisitos de la usucapión en España.

Vulnerabilidad, entrega de la vivienda y cautelas

La situación personal de quienes ocupan la vivienda puede requerir coordinación con servicios sociales o afectar a actuaciones concretas. Sin embargo, no debe darse por hecha una suspensión de un eventual lanzamiento en un procedimiento de precario: las medidas extraordinarias de vulnerabilidad son temporales, se aplican a categorías concretas y deben comprobarse según la norma vigente en el momento real de la demanda y de la ejecución.

Tampoco es prudente intentar recuperar la vivienda mediante actuaciones de hecho, como cambiar cerraduras o forzar la salida. La recuperación debe encauzarse por acuerdo o por la vía judicial que corresponda a los hechos acreditables.