Comunidades de propietarios
No existe una mayoría única: depende del contenido real del acuerdo
En el régimen estatal de propiedad horizontal, la mayoría exigible depende de lo que la comunidad pretenda aprobar. La Ley de Propiedad Horizontal distingue, entre otros casos, entre accesibilidad, ascensores, telecomunicaciones, energías renovables, mejoras, alteraciones estructurales, estatutos y viviendas de uso turístico. Además de contar propietarios, normalmente hay que comprobar las cuotas de participación.
La mayoría depende del tipo y de los efectos del acuerdo.
Deben verificarse por separado propietarios y cuotas.
Su silencio puede computar en algunos casos, con las excepciones legales.
Tabla rápida de mayorías en el régimen estatal
La siguiente tabla resume las reglas principales para comunidades sometidas al régimen estatal. Antes de aplicarla deben revisarse el título constitutivo, los estatutos, la finalidad y el coste de la actuación, además de la normativa técnica o sectorial que pueda resultar necesaria.
| Tipo de acuerdo | Mayoría o requisito | Qué debe comprobarse |
|---|---|---|
| Determinadas infraestructuras comunes de telecomunicaciones, energías renovables o suministros energéticos colectivos | Un tercio de propietarios y un tercio de cuotas | El coste no se repercute automáticamente a quienes no votaron expresamente a favor, conforme a las reglas legales de incorporación posterior. |
| Ascensor y obras de accesibilidad | Mayoría de propietarios y de cuotas | Debe distinguirse entre una actuación obligatoria, una obra de accesibilidad y una mejora no exigible. |
| Determinadas actuaciones de eficiencia energética o energías renovables de uso común | Mayoría simple de propietarios y de cuotas | Deben cumplirse las condiciones técnicas y económicas del artículo 17.2, incluido el límite legal de repercusión anual. |
| Servicios comunes de interés general, como portería, conserjería o vigilancia | Tres quintas partes del total de propietarios y de cuotas | La misma mayoría se aplica a otros supuestos expresamente regulados, como determinados sistemas comunes de eficiencia energética o hídrica. |
| Mejoras no necesarias de coste elevado | Tres quintas partes de propietarios y de cuotas | Si la cuota de instalación excede de tres mensualidades ordinarias, el propietario disidente tiene el régimen económico previsto por la ley. |
| División, agregación o segregación de pisos o locales y determinadas alteraciones estructurales | Tres quintas partes de propietarios y de cuotas | Pueden ser necesarias licencias, autorizaciones técnicas, consentimiento de afectados o trámites registrales. |
| Limitación, condicionamiento o prohibición de determinadas viviendas de uso turístico | Tres quintas partes del total de propietarios y de cuotas | Debe comprobarse la normativa turística aplicable y, cuando proceda, el régimen transitorio para actividades anteriores al 3 de abril de 2025. |
| Modificación del título constitutivo o de los estatutos no regulada expresamente por la ley | Unanimidad del total de propietarios y de cuotas | La unanimidad cede cuando la Ley de Propiedad Horizontal establece una mayoría específica para esa materia. |
| Resto de acuerdos no sometidos a una regla especial | Mayoría del total de propietarios y de cuotas | En segunda convocatoria se aplica la regla específica de mayoría de asistentes que representen más de la mitad de las cuotas de los presentes. |
Cómo se cuentan propietarios, cuotas, convocatorias y votos
En muchas decisiones comunitarias la mayoría es doble: debe alcanzarse el número de propietarios exigido y, a la vez, el porcentaje de cuotas previsto. Por eso puede no bastar con que haya más votos personales favorables si las cuotas no alcanzan el umbral legal.
Primera y segunda convocatoria
En primera convocatoria, la junta necesita la concurrencia de la mayoría de propietarios que represente también la mayoría de las cuotas. La segunda convocatoria no está sometida a ese quórum de constitución.
La ausencia de quórum en segunda convocatoria no elimina las mayorías exigidas para cada acuerdo. Las reglas cualificadas de un tercio, tres quintos o unanimidad siguen siendo relevantes cuando corresponda aplicarlas.
Propietarios con deudas vencidas
El propietario privado legalmente del derecho de voto puede participar en la deliberación, pero su persona y su cuota no se computan para alcanzar la mayoría. La ley contempla excepciones cuando ha impugnado judicialmente la deuda o ha consignado la cantidad adeudada en los términos legales. La situación debe reflejarse en el acta.
Propietarios ausentes
Como regla general, el propietario ausente debidamente citado puede computar como favorable si, una vez informado del acuerdo, no comunica su discrepancia al secretario dentro de los 30 días naturales siguientes. Deben poder acreditarse la citación, la comunicación del acuerdo y, si existe, la recepción de la oposición.
Esta regla tiene excepciones legales, entre ellas los supuestos en que se exige voto expreso favorable o la modificación o reforma se realiza para un aprovechamiento privativo. Por ello, el cómputo no debe cerrarse sin revisar el artículo 17.8 y el contenido concreto del acuerdo.
Situaciones frecuentes que pueden cambiar la mayoría
Ascensor y accesibilidad
El establecimiento de ascensor y las obras de accesibilidad se someten, en el régimen estatal, a una mayoría de propietarios y cuotas, incluso si implican modificar el título constitutivo o los estatutos. Si la actuación es obligatoria conforme a la ley, no debe tratarse automáticamente como una mejora voluntaria.
Placas solares y otras instalaciones energéticas
No todas las instalaciones energéticas tienen la misma regla. Determinadas infraestructuras de energías renovables se aprueban por un tercio; ciertas actuaciones de eficiencia energética o renovables de uso común pueden aprobarse por mayoría simple si cumplen sus requisitos económicos y técnicos; otros equipos o sistemas de uso común pueden requerir tres quintos.
Antes de votar debe concretarse si el aprovechamiento será común o privativo, qué instalación se proyecta, cómo se repartirá el coste y qué apartado del artículo 17 se invoca. Puede ampliar esta cuestión en la guía sobre placas solares en comunidades.
Cargador de vehículo eléctrico en una plaza individual
La instalación de un punto de recarga para uso privado en una plaza individual de garaje requiere comunicación previa a la comunidad, no un acuerdo de la junta. El coste de instalación y el consumo corresponden íntegramente a las personas interesadas. La comunicación no sustituye los requisitos técnicos, urbanísticos o de seguridad que puedan ser exigibles.
Mejoras no necesarias
Una mejora, innovación o nuevo servicio que no sea necesario para conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad puede requerir tres quintos de propietarios y cuotas. Si la cuota de instalación excede de tres mensualidades ordinarias, el propietario disidente no queda obligado al coste en los términos previstos por la ley y puede incorporarse posteriormente abonando la parte que corresponda actualizada con el interés legal.
Obras estructurales, segregación y agrupación
La división material de pisos o locales, la agregación o segregación, la construcción de nuevas plantas y determinadas alteraciones de la estructura o fábrica requieren tres quintos de propietarios y cuotas. Según el caso, también pueden ser relevantes las licencias, el proyecto técnico, la autorización de personas afectadas y la inscripción registral. Consulte la guía sobre dividir, segregar o agrupar un piso o local.
Estatutos y título constitutivo
Si el acuerdo no está regulado expresamente por otra regla del artículo 17 y modifica el título constitutivo o los estatutos, se exige unanimidad del total de propietarios y cuotas. Lo decisivo es si altera realmente una regla estatutaria o del título y si la ley ya prevé una mayoría distinta.
Viviendas de uso turístico
La aprobación, limitación, condicionamiento o prohibición del ejercicio de una actividad de vivienda de uso turístico sometida a normativa sectorial turística exige tres quintos del total de propietarios y cuotas. Con esa misma mayoría pueden establecerse cuotas especiales o incrementarse la participación en gastos hasta un 20 %, sin efectos retroactivos.
La regulación fue modificada con efectos desde el 3 de abril de 2025. Para actividades ya ejercidas antes de esa fecha deben comprobarse la fecha de inicio y el cumplimiento previo de la normativa sectorial turística, porque puede operar el régimen transitorio.
La etiqueta del acuerdo no determina la mayoría. Llamar “mejora”, “obra necesaria”, “instalación energética” o “modificación estatutaria” a una actuación no resuelve por sí mismo la regla aplicable. Importan su finalidad, sus efectos en elementos comunes o privativos, el coste, la documentación técnica y el contenido del título y los estatutos.
Qué debe hacer la comunidad antes de dar por aprobado el acuerdo
- Identificar dónde está el inmueble y qué régimen civil resulta aplicable, especialmente si se encuentra en Cataluña.
- Definir la actuación y clasificarla conforme a su finalidad real: accesibilidad, obra obligatoria, eficiencia energética, servicio común, mejora, alteración estructural, estatutos, uso turístico u otra materia.
- Revisar el título constitutivo, los estatutos, las cuotas de participación y los acuerdos anteriores relevantes.
- Convocar la junta con un orden del día claro y con el alcance económico conocido.
- Comprobar quién puede votar y calcular separadamente propietarios y cuotas, excluyendo a quienes estén privados legalmente del voto.
- Reflejar en el acta los votos favorables y contrarios y las cuotas respectivas cuando sean relevantes para la validez.
- Notificar el acuerdo a los ausentes y esperar los 30 días naturales cuando pueda operar su régimen de silencio.
- Verificar las licencias, autorizaciones y requisitos técnicos o sectoriales que no quedan sustituidos por el acuerdo comunitario.
Convocatoria, acta y ejecución
La junta ordinaria debe convocarse con al menos seis días de antelación. Si no se constituye en primera convocatoria, la segunda puede celebrarse en el momento previsto tras media hora o convocarse dentro de los ocho días naturales siguientes, con una antelación mínima de tres días.
El acta debe cerrarse al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre, los acuerdos son ejecutivos salvo que la ley disponga otra cosa. La ejecutividad no impide la impugnación ni confirma por sí misma que se haya alcanzado la mayoría correcta.
Si no se alcanza la mayoría o el acuerdo parece incorrecto
Cuando no se alcance la mayoría mediante los procedimientos legales, en el supuesto previsto por el artículo 17.7 puede solicitarse al juez una resolución en equidad. La solicitud debe presentarse dentro del mes siguiente a la segunda junta.
Un acuerdo puede impugnarse, entre otros motivos, si es contrario a la ley o a los estatutos, es gravemente lesivo para la comunidad, perjudica gravemente a un propietario sin obligación jurídica de soportarlo o supone abuso de derecho. La acción caduca a los tres meses, o al año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos. La impugnación no suspende por sí sola la ejecución.
La legitimación, la situación de deudas, la consignación y el cómputo para propietarios ausentes requieren revisar el caso y la documentación. Consulte cómo impugnar un acuerdo de comunidad y cuándo empieza a contar el plazo de impugnación.
En Cataluña no debe aplicarse automáticamente esta tabla
En Cataluña, la propiedad horizontal se rige por el Libro quinto del Código civil de Cataluña. Su sistema de mayorías, cómputo de votos y cuotas, y tratamiento de propietarios ausentes tiene reglas propias. Contempla, entre otros supuestos, unanimidad para determinadas materias, mayorías de cuatro quintas partes para ciertos acuerdos cualificados y una mayoría simple basada en que los votos y cuotas favorables superen a los contrarios, con reglas específicas para quienes no han participado.
Una comunidad situada en Cataluña debe identificar primero el régimen aplicable y el tipo de acuerdo antes de utilizar las mayorías de la Ley de Propiedad Horizontal estatal.
Preguntas frecuentes
¿Qué mayoría hace falta para instalar un ascensor?
En el régimen estatal, el establecimiento de ascensor requiere mayoría de propietarios y de cuotas, incluso si implica modificar el título constitutivo o los estatutos. Debe comprobarse si la actuación es obligatoria o si concurren circunstancias que determinen otra regla.
¿Se necesita unanimidad para cambiar los estatutos?
La unanimidad se exige para acuerdos no regulados expresamente que modifiquen el título constitutivo o los estatutos. Si la ley establece una mayoría concreta para esa materia, se aplica la regla especial.
¿Qué mayoría se necesita para poner placas solares?
Depende del tipo de instalación, de si el aprovechamiento es común o privativo y de las condiciones económicas y técnicas. Algunas instalaciones renovables se aprueban por un tercio; determinadas actuaciones de uso común pueden aprobarse por mayoría simple y otras pueden requerir tres quintos.
¿Hace falta votar para instalar un cargador eléctrico privado?
Para un punto de recarga destinado al uso privado en una plaza individual de garaje, la ley prevé comunicación previa a la comunidad. El coste y el consumo corresponden a las personas interesadas.
¿Cómo se cuentan los votos de propietarios ausentes?
Cuando se cumplen los requisitos legales, el ausente debidamente citado puede computar como favorable si no comunica su discrepancia al secretario dentro de los 30 días naturales desde que se le informa del acuerdo. Existen excepciones, especialmente cuando se necesita voto expreso favorable o hay aprovechamiento privativo.
¿Los propietarios morosos pueden votar?
Quienes estén privados legalmente del voto por deudas vencidas pueden deliberar, pero no votar ni computar su persona y cuota para formar la mayoría, salvo los supuestos legales de impugnación judicial de la deuda o consignación.
¿Se aplica la misma regla en Cataluña?
No necesariamente. Cataluña cuenta con un régimen civil propio de propiedad horizontal, con reglas específicas de mayorías, votos, cuotas y ausentes.